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房地产企业破产债权冲突下的清偿顺序 | 破产法主题月文章
·时间:2021/9/6      ·点击:399



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房地产企业破产实务


债权冲突下的清偿顺序



作者:王琳、原慧中



前 言


房地产企业依靠自身企业资金、金融机构融资贷款、对外融资借款及预售商品房等方式筹措资金用于房地产开发,一旦房地产企业资金断链,无法维持企业正常生产经营运转,将导致房地产企业开发的项目停滞、发展困难,甚至面临破产等风险。近几年,越来越多的中小型房地产企业自行申请或被债权人申请进入破产程序。房地产企业债务不同于其他破产企业债务,房地产企业债权债务错综复杂,往往同一债权有多种利益冲突,给管理人审核认定债权造成困惑。




债权权益冲突


房地产企业在自身资金不足的情况下,通常会将其在建开发土地抵押给金融机构以获取贷款。同时经金融机构同意,对外预售在建商品房。房地产企业通过这种模式快速回笼资金投入工程开发建设。房地产企业进入破产清算阶段,管理人审核债权会发现可能同一债权存在多种利益冲突。例如,金融机构申报债权要求管理人确认其对房地产企业抵押在建工程享有优先受偿权。商品房消费者申报债权要求确认其对返还购房款享有优先受偿权。若房地产企业还存在拖欠工程款情形,承包人申报债权要求房地产企业欠付的工程款应就在建工程折价或拍卖款项优先受偿。此时,抵押债权、消费者购房款优先权、建筑工程价款优先受偿权等各项权利之间产生利益冲突。


债权权益冲突之下债权清偿顺位




01 


抵押债权优先于职工债权、税收债权、普通债权




《中华人民共和国企业破产法》(以下简称“《企业破产法》”)109条和113条规定及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国企业破产法>若干问题的规定(三)》第2条规定已明确,抵押债权优先于职工债权、税收债权、普通债权。抵押债权、消费者购房款优先权、建筑工程价款优先受偿权清偿顺位在《企业破产法》及相关司法解释中并未规定。结合目前现行有效的法律、司法解释、司法政策及相关司法案例中可以明确三者债权清偿顺位规则。


02


建设工程价款优先受偿权优先于


抵押权




《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》(现已废止,以下简称“《批复》”)第1条规定,建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。现批复已被废止,但最高人民法院公布《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释(一)》第35条规定吸收了批复第1条规定,明确了建设工程价款优先受偿权与抵押权并存时,建设工程价款优先受偿权优先于抵押权。


03


交付全部或者大部分款项的商品房消费者的权利优先建设工程价款优先受偿权、抵押权




消费者购房款优先权起源于《批复》。批复首次确立了消费者购房款优先权。根据批复第2条规定,已交付购买商品房的全部或者大部分款项的消费者权利应优先于建筑工程的承包人的优先受偿权、抵押权。但因批复对于消费者购房款优先权规定不详尽,批复废止后新规对批复第2条规定未吸收。但是根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》(法〔2019〕254号)第125条、126条规定,并参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条规定。实务界中主流观点系交付全部或者大部分款项的商品房消费者的权利>建筑工程的承包人的优先受偿权>抵押权>其他债权。此外,各地法院的裁判亦遵循了该思路。最高人民法院于2021年3月25日作出的再审审查与审判监督民事裁定书(案号:(2021)最高法民申1386号)裁判意见:“房地产开发企业破产案件中,破产债权类型纷繁复杂,存在诸多价值冲突和利益衡平,破产债权的清偿顺序,对各方当事人的切身利益影响巨大。为切实平衡好房地产开发企业、购房人、其他债权人之间的关系,公平保护各方当事人的合法权益,最高人民法院先后出台了《批复》《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》等司法解释,并就山东省高级人民法院处置济南彩石山庄房屋买卖合同纠纷案作出答复。




上述解释和答复意见均赋予已支付全部或大部分购房款的购房消费者特殊的法律保护,不仅可以对抗其他优先权利,而且能够排除强制执行,体现了优先保护处于相对弱势的房屋买受人的法律精神,确立了购房消费与普通消费应当予以区别对待的原则。”河南省高级人民法院于2021年3月25日作出的二审民事判决书(案号:(2021)豫民终78号)裁判意见:“最高人民法院《建设工程价款优先受偿权批复》第二条规定,消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后,承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。




《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条规定,金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:




一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;




二是所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋;




三是已支付的价款超过合同约定的总价款的百分之五十。




上述规定系为保护消费者生存权而做出的例外规定,消费者购房人对涉案房屋享有的交付已建成房屋及协助办理所有权转移登记的债权,优先于承包人享有的工程价款优先权及担保物权。对于未办理转移登记的消费者买受人,在符合上述条件时,对其权利予以特殊或优先保护。




本案中,杨某向管理人申报了两套房产,管理人已经初步确认杨某为某商品房消费者购房人。参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条规定,在已经确认杨某为某商品房消费者购房人,不应再确认杨某为另一套商品房消费者购房人,杨某对另一套商品房享有的权利不应当优先于其他债权。杨某要求某房地产公司继续履行《商品房预售合同》,在达到交房条件时,依法交付涉案房屋并办理不动产权属变更登记,实质上是要求对债务人的财产享有优先于工程价款优先权等法定优先权,本质系个别清偿,不符合破产程序公平清偿的宗旨,也违背了《中华人民共和国企业破产法》第十六条的规定。杨某的该诉讼请求缺乏法律依据,不予支持。”




综上,消费者权益、建筑工程承包人的权益、抵押权人的权益在同一债权中相互冲突,消费者权益优先保护,其次为建筑工程承包人的权益,最后为抵押权人的权益。


04


不同情形下消费者购房款优先权认定问题




房地产企业破产案件中,商品房消费者(注:购买的商品房系唯一居所)会向管理人提出返还购房款或交付房屋的要求,不同情况所面对的法律关系也不尽相同,实践中管理人基于商品房消费者提出的要求,根据商品房消费者的类别和具体情况审核认定。




1.商品房消费者已向房地产企业支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十(或接近百分之五十)。房地产企业进入破产程序中,商品房消费者要求管理人继续履行其与房地产企业之间的购房合同,交付房屋。管理人应当依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条、《全国法院民商事审判工作会议纪要》相关规定及购房合同,要求购房人补足剩余购房款,商品房消费者补足购房款后,管理人应当继续履行合同,并在满足不动产登记条件的情况下协助商品房消费者办理过户。




2.商品房消费者已向房地产企业支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十(或接近百分之五十)。房地产企业进入破产程序中,商品房消费者向管理人提出解除购房合同,要求管理人退回已付购房款。管理人应当解除购房合同,并依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条、《全国法院民商事审判工作会议纪要》相关规定,保障购房人的优先受偿权。




3.商品房消费者支付的价款低于合同约定总价款的百分之五十。房地产企业进入破产程序中,商品房消费者向管理人提出继续履行其与房地产企业之间的购房合同,交付房屋。根据《企业破产法》第18条规定,法律赋予管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行的权利,管理人可根据破产企业实际情况,对于商品房消费者补足的购房款用于后期工程开发建设或提高普通债权清偿比例,更有利于维护各债权人利益角度出发,管理人可选择要求商品房消费者补足购房款,继续履行购房合同或解除购房合同。对于商品房消费者已付房款产生的债权为合同债权。根据《企业破产法》相关规定,合同债权属于普通债权,应当按照普通债权的顺序获得清偿。管理人应告知商品房消费者作为普通债权向管理人申报债权。




4.商品房消费者支付的价款低于合同约定总价款的百分之五十。房地产企业进入破产程序中,商品房消费者向管理人提出解除购房合同,要求管理人退回已付购房款。此时商品房消费者不满足上文所述的“已交付购买商品房的全部或者大部分款项的”的要求,已支付的购房款不具有优先受偿权。商品房消费者要求退还购房款应作为普通债权申报。


结 语


综上所述,房地产企业破产案件债权结构复杂,同一债权会存在多个债权人依据不同的法律事实、法律依据向管理人提出合法的权利主张,权利冲突激烈。因此,管理人在处理相应问题时,除依据《企业破产法》及相关司法解释,还应当依照、参考其他法律法规、司法解释等规范性法律文件。除此之外,管理人还应以生存权优于财产权、物权优于债权、特别优先权优于担保债权的原则,合理、合法的确定房地产企业破产案件中债权清偿顺位,平衡各方利益,维护社会稳定。




参 考 文 献:


1.《中华人民共和国民法典》


2.《中华人民共和国企业破产法》


3.《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》


4.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》


5.《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释(一)》


6.《全国法院民商事审判工作会议纪要》(法〔2019〕254号)


7.许见明:《论破产案件中购房消费者优先权》


8.谭光权:《房地产企业破产债权人权利冲突裁判规则思考与建议》


9.(2021)最高法民申1386号再审审查与审判监督民事裁定书


10.(2021)豫民终78号民事判决书




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