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浅谈地上停车位的归属 | 建设工程主题月文章
·时间:2021/8/12      ·点击:434



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#01作者:任浇



浅谈地上停车位的归属 



前 言


近年来,随着我国私人汽车拥有量的快速上升,小区内的停车位纠纷也越来越多。就银川地区而言,2020年7月27日 银川市人民政府办公室发布《银川市优化规范停车场管理服务工作实施意见》,短期内市区的停车费用出现大幅度上涨,对于小区地上车位归属问题又一次成为百姓热议的话题。加之近几年各地关于业主与开发商之间的车位之争出现不同的司法裁判结果,更加剧双方的争议。本文将从几个角度来分析地上车位的归属。



《中华人民共和国民法典》第二百七十五条规定,建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。故确定地上车位的归属主要有以下几个影响因素:1.车位是否在建筑区划内;2.业主与开发单位就车位的归属是否有约定;3.车位是否占用主共有的道路或者其他场地。



一、有约定的依照约定处理


按照《中华人民共和国民法典》第二百七十五条第一款的规定,地上车位的归属应当由当事人约定。如当事人已经在协议中明确约定了地上车位的归属,则应当尊重双方的约定。如福建省高级人民法院(2020)闽民申2021号民事裁定书中所论述的“《中华人民共和国物权法》第七十四条规定:建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。该条款确定了建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的权属适用特别的确权规则,由当事人根据法定的方式,依自由约定确定其归属。本案中,经规划部门审核批准,御文阁二号小区内规划用于停放汽车的地面停车位有64个(实际57个),《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》第六条第4款约定“小区内规划用于停放车辆的车位、车库归出卖人所有”,同时,根据诉争小区总平面图、合同附件二《公共部位共有分摊建筑面积构成说明》及《泉州市建设工程规划竣工测量报告》,诉争地面停车位并不作为公共部位,因此,御文阁二号小区内地面64个(实际57个)停车位使用权并非小区全体业主共有”。即有约从约,但应注意两种例外情形。




一是涉及开发单位与业主协议中的格式条款。根据民法典的规定,格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定,并在订立合同时未与对方协商的条款。采用格式条款订立合同的,提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务,并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款,并按照对方的要求,对该条款予以说明。提供格式条款一方排除对方主要权利的,该格式条款无效。现实中,开发单位与业主签订的协议中涉及车位归属的条款往往都是开发单位预先拟定且在订立合同时未与业主协商的条款,而且不会向业主作特别的说明或者特别的提示,在此情况可能会被司法机关判定为格式条款,且可能会被认为排除了业主的主要权利,进而被认定无效。




二是,地上车位在某些特定情形下可能成为专有部分,在这种情况下则不能通过约定方式来确定其归属,而应当依照法律规定来确定其权属主体。依据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条第一款规定,建筑区划内符合以下条件房屋及车位等特定空间,应当认定为民法典第二编第六章所称的专有部分:(一)具有构造上的独立性,能够明确区分;(二)具有利用上的独立性,可以排他使用;(三)能够登记成为特定业主所有权的客体。对于专有部分,其所有权人是专有权人,开发单位是无权将其以出售、附赠或者出租等方式进行处置的。


二、无约定情形下车位的归属  


对于车位无约定的情况下,分为两种情形,一是车位在建筑区划内,二是车位不在建筑区划内。




(一)车位在建筑区划内车位的归属


该情形是较为常见的,也是业主与开发单位争议最大的情形。通常情况下,地上车位不计入小区的建筑面积,也不计入小区计算容积率的面积,地上车位的实质就是土地使用权,在双方未对地上车位的归属作出明确约定的情况下,随着小区房屋的出售,小区建筑区划内的土地使用权也随之转移,小区的共有部分土地使用权归小区业主共有,而地上车位又不能成为专有部分时,地上车位就属于业主共有。正如最高人民法院在(2017)最高法民申2817号民事裁定书中所表达的观点:“案涉车位不能办理产权登记,因此其不能成为享有专有权的专有部分。即使开发公司在建造小区时支付了建筑区划内的土地使用权出让金,成为建设用地使用权人,但是小区建设完成之后,随小区内房屋的出售,小区建筑区划内的土地使用权也随之转移,小区的共有部分土地使用权归小区业主共有。由于案涉车位不能办理产权登记,不能成为专有部分,原判决确认该部分停车位属于占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位并无不当”。广东省江门市中级人民法院(2018)粤07民终338号民事判决也认定,“购房合同也未明确约定涉案室外停车位归中美公司所有或中美公司保留所有权”等原因,涉案小区的室外停车位权利归小区业主共有。所以,车位在建筑区划内但双方对车位归属没有明确约定的情形下,应认定地上车位归属于全体业主。




(二)车位不在建筑区划内的归属


不在建筑区划内的车位,即占用业主共有的道路或者其他场地设立的车位,依法应属于业主共有。如云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院(2020)云25民终1941号民事判决书论述的“被告自行建设的其余11个地面车位因未经规划审批,且被告不能证明未占用小区公共用地,故该11个(未经规划的地面车位编号为68、69、70、71、A1、A2、A3、A4、A5、A6、A7)地)地面车位属小区业主共有上”。



但其又可分为几种具体情况:1.开发单位在完成初始规划后在尚未对外销售房屋的情况下增设的车位,如开发单位可以通过变更规划,将增设的车位变成建筑区划内的车位,那么应依照上述第一及第二种情况确定其归属;如无法变更规划,则依据《中华人民共和国民法典》第二百七十五条第二款之规定,其属于业主共有。2.开发单位销售完毕后,物业服务企业施划的车位,该情形属于占用业主共有的道路或者其他场地的车位,属于业主共有。



地上车位的归属较为复杂,除常见的地上划线停车位,还存在架空层车位等,其归属应根据具体情况具体判断,且车位的归属还受地方法规、政策的影响,无法一概而论。以上观点仅为作者个人观点,不代表任何组织,如有思虑不周,敬请批评指正。



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